Долевое строительство в условиях проектного финансирования: что хотят знать дольщики?

 
Дата проведения: 30 июля 2019 г., 14:00-15:00
Всего принятых вопросов: 13
Участники:
Дерявская Ольга Викторовна
Заместитель руководителя Инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края
 
 
 
Вера Васильевна, г. Бийск
28.07.2019 14:13
Ольга Викторовна, здравствуйте, расскажите, что такое проектное финансирование долевого строительства?
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Здравствуйте, Вера Васильевна!
В декабре 2018 года в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» внесены изменения, согласно которым с 1 июля текущего года привлечение денежных средств участников долевого строительства возможно только при условии размещения таких средств на счетах эскроу, открытых в специализированном банке, за исключением проектов, находящихся в высокой степени готовности. Проектное финансирование предполагает, что застройщик будет привлекать на строительство денежные средства банка, который имеет право контролировать расходование предоставленных средств.
Новый способ привлечения денежных средств участников строительства с использованием счетов эскроу предполагает внесение денежных средств участников строительства не напрямую застройщику, а на счет эскроу в банке, аккредитованном Центробанком. Деньги дольщиков «замораживаются» на специальном счете и поступают застройщику только после передачи квартиры участнику строительства.
Исключение сделано для проектов, в отношении которых заключено не менее 10% договоров долевого участия от общей площади реализуемых помещений, а степень готовности объекта составляет не менее 30%. В некоторых случаях степень готовности может быть снижена, например, при комплексном освоении до 15%, а для застройщиков, завершающих строительство проблемного объекта до 6%. Эти объекты могут быть достроены по «старым» правилам.
 
Николай Петрович Зырянов, г. Барнаул
29.07.2019 08:26
Зачем нужна была эта реформа долевого строительства? Очевидно же, что стоимость квадратного метра жилья увеличится.
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Добрый день!
Николай Петрович, целью реформы долевого строительства является, в первую очередь, защита денежных средств граждан от рисков утраты.
В рамках реформы установлены более жесткие требования к застройщикам, введен запрет на наличный расчет по договорам долевого участия, банкам предоставлены полномочия по контролю за проведением банковских операций застройщиков, что позволяет отклонять сомнительные операции.
Переход на проектное финансирование позволит обеспечить защиту прав участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели улучшения жилищных условий.
 
Антон, г. Барнаул
29.07.2019 11:22
Ольга Викторовна, я планирую заключить договор долевого участия, расчет по которому предполагается через счет эскроу. Какова вероятность вернуть свои деньги, если «лопнет» банк?
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемый Антон!
Полную защиту денежных средств, размещенных на счете эскроу, обеспечивает их страхование на период со дня размещения на счете до ввода дома в эксплуатацию. Возмещение по счету эскроу выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн. рублей.
 
Евгений Шумилов , Алтайская правда
29.07.2019 11:26
В связи с переходом на эскроу-счета, какие правила надо знать при оформлении договора долевого строительства? Надо ли регистрировать договор в Регцентре?
2. Какую долю вложенных в квартиру средств компенсируют дольщику в случае дефолта застройщика?
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Здравствуйте, Евгений!
Порядок оформления договора участия в долевом строительстве не изменился: договор подлежит государственной регистрации в органах Росреестра и только после этого считается заключенным. Условие о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу отнесено законом к существенным условиям договора, т.е. при расчетах по договору с использованием счетов эскроу, это обязательно должно быть указано в договоре.
2. Какую долю вложенных средств компенсируют застройщику в случае дефолта застройщика?
При невыполнении застройщиком обязательств по строительству объекта, а также в случае признания застройщика банкротом или вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, банк обязан вернуть участникам строительства денежные средства, поступившие на счета эскроу, в полном объёме.
 
Александр , Политсибру
29.07.2019 11:30
1.Какие застройщики в Алтайском крае уже перешли на систему эскроу? Какие кредитные организации финансируют строительство в регионе по новым правилам? Сколько объектов недвижимости возводится по эскроу-счетам, каков объем привлеченных средств?

2.Как переход на эскроу-счета отразился на рынке первичного жилья в Алтайском крае? Повлияло ли это на стоимость кв. м? Изменилось ли соотношение цен на «первичку» и «вторичку»?

3.Застройщики, которые заключили договора долевого участия до изменений в законе, получили возможность, при условии проданных 10% квартир и степени готовности дома в 30%, осуществлять работу по старым правилам. До какого времени действует это положение?

4.Какие риски несет в себе система эскроу для граждан? Что произойдет, если застройщик прекратит свою деятельность в процессе возведения жилого дома? В течение какого срока банк обязан вернуть деньги покупателям жилья?
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Добрый день, Александр!
К работе по проектному финансированию приступили АО СЗ «Барнаулкапстрой», ООО СЗ «Домстрой-Барнаул», ООО ИСК «Вира-Строй». С использованием счетов-эскроу ими реализуются объекты долевого строительства, расположенные в 4 домах:
г. Барнаул, ул. Парковая, 71;
г. Барнаул, ул. Нагорная, 6-ая, 15г/9;
г. Барнаул, ул. Нагорная, 6-ая, 15г/8;
г. Барнаул, ул. Балтийская, 93.
По данным объектам работу с застройщиками проводит ПАО «Сбербанк». Всего на территории края работают 12 кредитных организаций, уполномоченных на открытие счетов эскроу.

2. Как переход на эскроу-счета отразился на рынке первичного жилья в Алтайском крае? Повлияло ли это на стоимость кв.м? Изменилось ли соотношение цен на «первичку» и «вторичку»?
Застройщики Алтайского края только приступили к реализации новой модели финансирования долевого строительства, поэтому говорить о влиянии перехода на эскроу-счета на стоимость квадратного метра пока рано.
Банковские средства будут стоить застройщику дороже, чем средства дольщиков.
По оценкам Центрального Банка, средняя стоимость кредита застройщику коммерческим банком, который будет привлекать средства на эскроу-счета, будет составлять около 8%.
Это скажется как на себестоимости жилья, так и на его цене для покупателя, поскольку застройщик постарается заложить процент банка в стоимость квадратного метра.
По мнению первого заместителя Председателя Правительства РФ, министра финансов Антона Германовича Силуанова, переход на эскроу-счета сохранит на рынке недвижимости только надежных застройщиков и нивелирует все риски, которые сегодня имеют граждане, отдавая деньги застройщику.
По информации главы Минстроя России Владимира Владимировича Якушева министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации прогнозирует удорожание стоимости квадратного метра на 5-6%.

2. Застройщики, которые заключили договора долевого участия до изменений в законе, получили возможность при условии проданных 10% квартир и степени готовности дома в 30%, осуществлять работу по старым правилам. До какого времени действует это положение.
Для подтверждения соответствия критериям, установленным постановлением Правительства РФ №480, позволяющим завершить строительство без применения счетов-эскроу, застройщик должен направить заявление в контролирующий орган, который уполномочен на выдачу заключения соответствии объекта капитального строительства критериям.
На данный момент отсекательного срока для направления заявления не предусмотрено. На федеральном портале проектов нормативных правовых актов опубликован проект постановления Правительства РФ, которым предложено ограничить предельный срок для направления заявления о выдаче заключения контролирующего органа, подтверждающего соответствие критериям, 1 октября 2019 года.

4. Какие риски несет в себе система эскроу для граждан? Что произойдет, если застройщик прекратит свою деятельность в процессе возведения жилого дома? В течение какого срока банк обязан вернуть деньги покупателям жилья?
Финансирование строительства банковскими средствами (проектное финансирование) и размещение средств дольщиков на счетах эскроу призвано стать гарантией сохранности вложенных средств.
Во-первых, застройщик будет заинтересован строить максимально быстро и в срок, ведь средства дольщиков для него станут доступны только после ввода объекта в эксплуатацию.
Во-вторых, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам застройщика. Если по каким-либо причинам строительство объекта не будет завершено, банк обязан вернуть участникам строительства денежные средства, поступившие на счета эскроу.
Договор счета эскроу строительстве прекращается по следующим основаниям:
1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;
2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в случае признания застройщика банкротом или вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации.
Денежные средства подлежат возврату участнику долевого строительства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а в случае использования дольщиком для расчета по договору долевого участия заемных средств – не позднее 14 дней.
Полную защиту денежных средств, размещенных на счете эскроу, обеспечивает их страхование на период со дня размещения на счете до ввода дома в эксплуатацию. Возмещение по счету эскроу выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн. рублей.
 
Сергей Иванович, г. Новоалтайск
29.07.2019 13:16
Как в Алтайском крае начался переход к новой форме финансирования долевого строительства?
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Добрый день, Сергей Иванович!
В Алтайском крае застройщики приступили к реализации модели проектного финансирования – привлечение денежных средств участников строительства с использованием счетов эскроу, открытых в специализированном банке. В настоящее время 4 объекта, расположенные в г. Барнауле, реализуются с использованием счетов эскроу.
Из 95 многоквартирных домов, строящихся с привлечением средств дольщиков, 65 проектов соответствуют критериям, позволяющим продолжить деятельность в рамках прежнего законодательства, без использования счетов эскроу. В настоящее время застройщиками ведется работа по получению заключений контролирующего органа, подтверждающих их соответствие названным критериям.
Остальные застройщики ведут работу по достижению степени готовности объектов до требуемой для получения заключения, либо обратились в банки для заключения соглашений о проектном финансировании. На территории края работают 12 кредитных организаций, уполномоченных на открытие счетов эскроу.
Для обеспечения перехода к новой модели финансирования краевым Минстроем создана рабочая группа по рассмотрению вопросов перехода к проектному финансированию.
 
Елена Татьянина, Интерфакс
29.07.2019 13:31
Добрый день! Ольга Викторовна, сколько компаний в Алтайском крае до перехода на работу с эскроу-счетами занималось строительством жилья с привлечением средств дольщиков? Все ли компании на данный момент перешли на новую систему работы? Сколько сегодня оформлено "долевок" по новым правилам, на сколько это больше/меньше, чем за тот же период (к примеру, с 1 по 29 июля) 2018 и 2017 годов?
Исключаете ли вы случаи возникновения в крае иных систем строительства жилья с привлечением средств граждан (к примеру, векселя, займы и т.д.)?
Выявляет ли инспекция нарушения в работе застройщиков по новой системе, что это за нарушения? Насколько серьезны последствия по данным нарушениям?
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Здравствуйте, Елена!
Согласно вступившим в декабре 2018 года поправкам в законодательство об участии в долевом строительстве, с 1 июля 2019 года привлечение денежных средств участников долевого строительства по всем строящимся объектам независимо от даты регистрации первого договора долевого участия осуществляется с использованием счетов эскроу, за исключением проектов, находящихся в высокой степени строительной готовности.
Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 № 480 предусмотрены два критерия, подтверждающие высокую степень строительной готовности при соблюдении которых застройщик вправе продолжить деятельность без использования счетов эскроу:
- количество заключенных договоров долевого участия в строительстве подтверждают реализацию застройщиком не менее 10 % от общей площади жилых и нежилых помещений;
- степень готовности проекта строительства составляет не менее 30 % (15% для комплексного освоения, 6% для системообразующих застройщиков; застройщиков, завершающих строительство проблемного объекта, либо осуществляющих строительство в рамках реализации масштабных инвестиционных проектов).
Оценка соответствия застройщиков установленным критериям осуществляется контролирующим органом в сфере долевого строительства, на который возложены полномочия по выдаче заключений о соответствии объекта капитального строительства установленным критериям.
На 30.07.2019 из 95 возводимых на территории края многоквартирных домов с привлечением денежных средств участников долевого строительства, 4 реализуются с использованием счетов эскроу, открытых в ПАО Сбербанк России.
Застройщиками края ведется работа по получению заключений контролирующего органа. По 38 объектам инспекцией выданы заключения о соответствии объектов установленным критериям, по 10 объектам заявления о выдаче заключения находятся на рассмотрении.
Первый договор долевого участия с использованием счетов эскроу заключен в крае в октябре 2018 года, всего в настоящее время заключено 45 таких договоров.
Заключение договоров долевого участия является единственным законным способом привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на этапе строительства. Принятие средств граждан по иным договорам или сделкам образует состав административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, а в случае принятия средств в крупном (3 млн. рублей) или особо крупном (5 млн рублей) размере образуют состав уголовного преступления, предусмотренного ст. 200.3 Уголовного Кодекса РФ.
В случае, если средства участника долевого строительства привлечены по иным договорам и сделкам, отличным от договоров долевого участия, зарегистрированных в органах Росреестра, рекомендуем обращаться в инспекцию с имеющимися документами для принятия мер реагирования.
Подробнее с правилами и рисками участия в долевом строительстве можно ознакомиться на сайте инспекции.
Нарушений в деятельности застройщиков, применяющих проектное финансирование, не выявлялось.
 
Елизавета, Бийский район
29.07.2019 17:34
Как мне поступить, если застройщик мне предложит купить квартиру без договора участия в долевом строительстве?
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Елизавета, если застройщик предлагает заключить договор по иной схеме, Вам стоит отказаться от оформления сделки с этой компанией и обратиться в инспекцию.
Участие в долевом строительстве возможно только на основании договора долевого участия, зарегистрированного в органах Росреестра.
Обратите внимание на наличие у застройщика следующих документов:
заключение о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ;
проектная декларация;
договор на земельный участок;
действующее разрешение на строительство;
открытый в уполномоченном банке специальный счет.
Ознакомиться с данными документами можно у застройщика, либо в Единой информационной системе жилищного строительства (https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/). Участвуйте в долевом строительстве без рисков!
 
Иван, Барнаул
29.07.2019 19:47
Здравствуйте
а что будет, если застройщик не выполнит обязательства по строительству дома, где я купил квартиру, открыв счет эскроу? Как проектное финансирование защитит меня, дольщика?
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Здравствуйте, Иван!
Эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам застройщика. Если по каким-либо причинам строительство объекта не будет завершено, банк обязан вернуть Вам денежные средства, поступившие на счета эскроу.
Также денежные средства со счета эскроу подлежат возврату участнику долевого строительства при расторжении ДДУ или отказе от договора в одностороннем порядке, например, в случае признания застройщика банкротом или вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации.
 
Виктор, Бийск
30.07.2019 10:13
Уважаемая Ольга Викторовна.хотелось бы узнать, когда все таки будет сдан дом по ул.Ленина 195а  в Барнауле?
Строительство  идет медленными темпами, очередной раз продлили сроки сдачи дома и вероятно что это не последнее продление.
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемый Виктор, разрешение вопросов, связанных с нарушением сроков строительства многоквартирных домов, строящихся с привлечением средств дольщиков относится к компетенции межведомственных рабочих групп, созданных органами местного самоуправления, на территории которых ведется долевое строительство во исполнение распоряжения Правительства Алтайского края. В связи с переносами сроков завершения строительства дома по пр-ту Ленина 195а ситуация, сложившаяся при его строительстве, поставлена на контроль рабочей группы администрации г. Барнаула, в состав которой входят представители Госинспекции, Минстроя, органов прокуратуры, администрации г. Барнаула, строительного сообщества края.
Низкие темпы строительства обусловлены отсутствием у застройщика иных источников финансирования, кроме средств дольщиков, и запретом на регистрацию застройщиком договоров участия в долевом строительстве, препятствующем продаже свободных квартир, наложенным службой судебных приставов в рамках сводного исполнительного производства в связи с наличием судебных решений о взыскании с ООО «МК «ПР - Холдинг» неустойки по просроченным обязательствам.
В целях разрешения сложившейся ситуации застройщиком принимаются меры по снятию указанного запрета, достигнута договоренность об определении застройщиком первоочередного имущества, подлежащего обременению судебными приставами и достаточного для снятия обременения с земельного участка и возобновления регистрации договоров долевого участия. По информации застройщика, перечень указанного имущества сформирован и направлен в адрес судебных приставов.
Согласно данным отчетности застройщика, составленной на 25.06.2019, предполагаемый срок передачи объектов долевого строительства перенесен застройщиком на 31.12.2019.
Участие в долевом строительстве связано с определенными рисками, в том числе риском нарушения застройщиком сроков строительства. Федеральным законом №214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве…» установлены гарантии защиты прав участников долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе требовать от застройщика уплаты неустойки. Также законом предусмотрено право дольщика отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и требовать возврата уплаченных средств или обратить взыскание на земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости.
 
Ольга, г. барнаул
30.07.2019 11:07
Уважаемая Ольга Викторовна,хотелось бы ясности по вопросу строительства дома по адресу г. Барнаул,Ленина 195 .Казенные ответы,обращайтесь в прокуратуру, в суд уже просто не уместны.Как нам быть?что делать?Организовывать митинг?
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Ольга, разрешение вопросов, связанных с нарушением сроков строительства многоквартирных домов, строящихся с привлечением средств дольщиков относится к компетенции межведомственных рабочих групп, созданных органами местного самоуправления, на территории которых ведется долевое строительство во исполнение распоряжения Правительства Алтайского края. В связи с переносами сроков завершения строительства дома по пр-ту Ленина 195а ситуация, сложившаяся при его строительстве, поставлена на контроль рабочей группы администрации г. Барнаула, в состав которой входят представители Госинспекции, Минстроя, органов прокуратуры, администрации г. Барнаула, строительного сообщества края.
Низкие темпы строительства обусловлены отсутствием у застройщика иных источников финансирования, кроме средств дольщиков, и запретом на регистрацию застройщиком договоров участия в долевом строительстве, препятствующем продаже свободных квартир, наложенным службой судебных приставов в рамках сводного исполнительного производства в связи с наличием судебных решений о взыскании с ООО «МК «ПР - Холдинг» неустойки по просроченным обязательствам.
В целях разрешения сложившейся ситуации застройщиком принимаются меры по снятию указанного запрета, достигнута договоренность об определении застройщиком первоочередного имущества, подлежащего обременению судебными приставами и достаточного для снятия обременения с земельного участка и возобновления регистрации договоров долевого участия. По информации застройщика, перечень указанного имущества сформирован и направлен в адрес судебных приставов.
Согласно данным отчетности застройщика, составленной на 25.06.2019, предполагаемый срок передачи объектов долевого строительства перенесен застройщиком на 31.12.2019.
Участие в долевом строительстве связано с определенными рисками, в том числе риском нарушения застройщиком сроков строительства. Федеральным законом №214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве…» установлены гарантии защиты прав участников долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе требовать от застройщика уплаты неустойки. Также законом предусмотрено право дольщика отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и требовать возврата уплаченных средств или обратить взыскание на земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости.
 
Елена, г. Барнаул
30.07.2019 12:58
Если я передумаю покупать квартиру уже после открытия в банке спецсчета, что мне нужно предпринять, чтобы расторгнуть договор долевого участия и вернуть свои деньги?
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Уважаемая Елена, договор долевого участия может быть расторгнут по соглашению сторон, которое оформляется письменно. При наличии предусмотренных законом оснований договор может быть расторгнут Вами в одностороннем или судебном порядке.
В одностороннем порядке дольщик может отказаться от исполнения договора в случае просрочки передачи объекта долевого строительства на 2 и более месяца, существенного нарушения качества построенного объекта, неисполнения застройщиком обязанности по устранению нарушений качества объекта, а также в случае признания застройщика банкротом или вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации.
В судебном порядке – в случае приостановления строительства, которое свидетельствует, что будет нарушен срок договора долевого участия, существенного изменения застройщиком проектной документации, иных установленных законом случаях.
В случае расторжения договора следует обратиться в регистрирующий орган для погашения записи о государственной регистрации договора долевого участия, а после этого – в банк, в котором открыт счет-эскроу, для возврата денежных средств.
 
Татьяна Кузнецова, Российская газета
30.07.2019 13:08
Ольга Викторовна, большая часть строящихся сегодня домов будет достроена по старым правилам. Но около30% домов застройщикам придется достраивать по новым. Если они уже привлекли средства дольщиков, как будет осуществлен этот переход? Где гарантия, что застройщики смогут привлечь банковское финансирование? Не получится так, что некоторые из этих проектов окажутся долгостроями?  
Отвечает Дерявская Ольга Викторовна
Здравствуйте, Татьяна!
Для обеспечения перехода строительной отрасли Алтайского края на проектное финансирование жилищного строительства и применение счетов эскроу краевым Минстроем создана рабочая группа. В ее состав помимо Минстроя входят представители строительного сообщества, саморегулируемых организаций в сфере строительства, Госинспекции, Минэкономразвития края.
noc project.jpg.png

Фоторепортаж


Форум ПРАВИТЕЛЬСТВА
Безрукова Елена Евгеньевна
Безрукова Елена Евгеньевна
 
  • Сайты
  • Информационные партнеры